O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel antes da sua quitação total.
Seja por dificuldade financeira, mudança de planejamento ou atraso na obra, muitos compradores descobrem apenas no momento da rescisão que podem perder parte relevante do valor investido.
A legislação estabelece limites para retenção de valores e, em determinadas situações, é possível recuperar entre 75% e 100% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso.
Distrato pode ser judicial ou extrajudicial
O distrato pode ocorrer de duas formas:
• Distrato extrajudicial
Quando comprador e construtora firmam acordo direto para rescisão contratual.
Nem sempre os percentuais de retenção apresentados estão dentro dos limites legais.
• Distrato judicial
Quando não há acordo ou quando o comprador entende que a retenção proposta é abusiva.
Nesse caso, o Judiciário pode:
• Reduzir multa
• Determinar devolução maior
• Reconhecer culpa da construtora
• Determinar restituição integral
A via judicial é especialmente relevante quando há desequilíbrio contratual.
Quais são as porcentagens possíveis de recuperação?
A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) prevê:
a) Imóvel sem patrimônio de afetação
Retenção de até 25% dos valores pagos.
b)Imóvel com patrimônio de afetação
Retenção de até 50% dos valores pagos.
Esses percentuais são aplicáveis principalmente quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador.
Na prática, a recuperação costuma variar entre:
• 75% dos valores pagos, quando a retenção é limitada a 25%
• Até 100% dos valores pagos, quando há culpa exclusiva da construtora
Cada contrato deve ser analisado individualmente.
Quando há culpa da construtora, é possível restituição integral
Se houver:
• Atraso superior ao prazo contratual acrescido de 180 dias de tolerância
• Descumprimento contratual relevante
• Problemas estruturais na obra
• Publicidade enganosa
• Modificação unilateral do contrato
O comprador pode pleitear:
• Restituição integral dos valores pagos
• Multa contratual
• Correção monetária
• Eventual indenização por perdas e danos
Quando a culpa é exclusiva da construtora, não se aplica a lógica de retenção prevista para desistência do comprador.
A regra dos 180 dias de atraso
A legislação admite tolerância de até 180 dias além do prazo contratual para entrega do imóvel.
Se esse prazo for ultrapassado, o comprador pode:
• Rescindir o contrato
• Exigir devolução integral
• Pleitear indenização
Esse é um dos pontos mais relevantes em distratos por atraso de obra.
E no caso de imóvel financiado (ex: Caixa)?
Quando o imóvel já foi financiado, normalmente há alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514/97.
Nesses casos:
• Não se trata apenas de distrato com a construtora
• Há envolvimento da instituição financeira
• Pode haver consolidação da propriedade
• Pode ocorrer leilão extrajudicial
A análise jurídica é diferente e exige estratégia específica.
As regras da Lei do Distrato não se aplicam automaticamente quando há alienação fiduciária consolidada.
Cada distrato é único
A recuperação de valores pode variar de 75% a 100%, dependendo de fatores como:
• Quem deu causa à rescisão
• Existência de cláusulas abusivas
• Situação da obra
• Modalidade de financiamento
• Existência de patrimônio de afetação
• Provas documentais
Não existe regra automática aplicável a todos os casos.
Conclusão: distrato imobiliário exige análise técnica especializada
Assinar distrato sem análise pode gerar prejuízo significativo.
Muitos compradores aceitam retenções que poderiam ser reduzidas ou até eliminadas.
Uma avaliação jurídica adequada pode:
• Reduzir perdas
• Garantir restituição maior
• Identificar abusividades
• Estruturar ação judicial quando necessário
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