A retenção de valores no distrato imobiliário é uma das principais fontes de divergência entre compradores de imóveis e construtoras. No momento em que o adquirente necessita ou opta por desfazer a promessa de compra e venda, surgem cláusulas contratuais rigorosas que preveem penalidades financeiras elevadas. Compreender quais descontos são legítimos e quais configuram abusividade é fundamental para evitar prejuízos patrimoniais desproporcionais e assegurar o cumprimento adequado do ordenamento jurídico vigente.
Neste artigo, explicamos detalhadamente os critérios legais que regem a rescisão dos contratos imobiliários, os percentuais máximos permitidos para retenção de quantias e as obrigações das empreendedoras no momento do reembolso.
Veja como podemos ajudar no seu distrato →
O que é a retenção de valores no distrato imobiliário?
A retenção de valores é a cláusula penal indenizatória aplicada pela construtora para cobrir despesas administrativas, operacionais e de publicidade originadas pela celebração do negócio quando o comprador decide rescindir a promessa de compra e venda. Quando o contrato é desfeito por vontade ou impossibilidade financeira do comprador, a lei reconhece o direito de a empresa reter uma parcela das quantias que já foram saldadas.
Contudo, essa retenção não pode ser definida de forma arbitrária. A legislação brasileira e o entendimento consolidado das instâncias superiores impõem teto e parâmetros claros para que a penalidade não resulte no enriquecimento sem causa da vendedora, garantindo que o comprador receba o saldo residual devidamente atualizado.
Distrato por culpa do comprador versus culpa da construtora
A regra de retenção de valores no distrato imobiliário varia radicalmente a depender do motivo que ensejou o encerramento da relação contratual:
- Iniciativa ou desistência do comprador: a construtora possui o direito de reter uma porcentagem limitada dos valores pagos para cobrir os custos administrativos da transação;
- Descumprimento por parte da construtora: quando o distrato ocorre por atraso injustificado na entrega das chaves ou defeitos graves na edificação, nenhuma retenção é permitida, devendo haver a devolução de cem por cento do valor pago;
- Alterações unilaterais do projeto: modificações não autorizadas nas metragens ou áreas comuns configuram infração da construtora, afastando igualmente qualquer penalidade ao consumidor.
Quais são os limites percentuais de retenção autorizados?
Para os contratos celebrados sob a égide da Lei do Distrato Imobiliário, existem regras específicas que fixam tetos percentuais de retenção com base na estrutura jurídica e financeira criada para a execução do empreendimento.
De modo geral, a penalidade máxima imposta ao comprador inadimplente ou desistente está atrelada à presença ou ausência de um mecanismo denominado regime de afetação patrimonial no projeto do imóvel.
O papel do Patrimônio de Afetação no distrato
O regime de patrimônio de afetação assegura que a receita e os bens de uma obra fiquem segregados do patrimônio geral da construtora, garantindo que o montante investido naquele prédio seja utilizado unicamente para a sua conclusão. Essa estrutura impacta diretamente a retenção de valores no distrato imobiliário:
- Empreendimentos sem afetação patrimonial: o limite máximo estipulado para a retenção da multa compensatória é de até vinte e cinco por cento das quantias efetivamente pagas pelo comprador;
- Empreendimentos com patrimônio de afetação: a legislação faculta à construtora a retenção da pena convencional em até cinquenta por cento dos valores quitados, visando à proteção do fluxo de caixa da obra coletiva;
- Abusividade contratual: cláusulas que estipulem a perda total das parcelas ou a retenção de percentuais superiores aos limites previstos são nulas de pleno direito.
Quais cobranças adicionais podem ser descontadas?
Além da multa percentual incidente sobre o valor já desembolsado, contratos imobiliários costumam apresentar deduções suplementares no momento da rescisão. É imprescindível analisar se tais descontos possuem fundamentação válida ou se ultrapassam os limites razoáveis do direito contratual.
Entre os custos frequentemente abatidos no acerto de contas do distrato, destacam-se os seguintes itens:
- Comissão de corretagem: pode ser descontada caso o valor tenha sido discriminado de forma clara e expressa no contrato no momento da assinatura;
- Taxa de fruição: em situações nas quais a posse do imóvel foi efetivamente transferida ao comprador antes da rescisão, admite-se a cobrança pela ocupação e uso do bem;
- Impostos e despesas condominiais: os débitos referentes a IPTU e cotas de condomínio só podem ser repassados ao comprador em relação ao período em que este esteve na posse direta do imóvel.
Forma de devolução e atualização das quantias restituídas
A devolução do saldo remanescente, após efetuados os descontos de retenção permitidos, deve obrigatoriamente contar com atualização monetária calculada a partir de cada desembolso realizado pelo adquirente. Isso garante que o valor não perca o seu poder de compra com o passar do tempo.
Com relação ao parcelamento da restituição, as normas do ordenamento jurídico obstam a devolução de forma excessivamente fracionada ou postergada para prazos indeterminados. Se a culpa pela rescisão for da loteadora ou construtora, o reembolso ocorre imediatamente e em parcela única. Se for por iniciativa do adquirente, o pagamento é efetuado após a expedição do habite-se ou a conclusão do leilão da unidade, observando os prazos legais estipulados.
Perguntas frequentes
A construtora pode reter todo o valor pago em caso de desistência?
Não. A retenção integral dos valores pagos é considerada uma prática ilegal e abusiva. O ordenamento jurídico estabelece que o comprador tem o direito de reaver parte expressiva do montante quitado, respeitando limites percentuais fixados pela legislação imobiliária.
Como funciona a devolução da comissão de corretagem no distrato?
Se a rescisão ocorrer por desistência voluntária do comprador e houver previsão clara em contrato, a corretagem pode ser retida. Contudo, se a rescisão for motivada por descumprimento ou atraso da construtora, a restituição do valor da corretagem deve ser integral.
Qual é o prazo para a construtora devolver o dinheiro do distrato?
Nos casos de culpa exclusiva da construtora, o reembolso deve ser imediato e em parcela única. Quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador, a devolução segue prazos específicos previstos em lei, variando conforme a presença de patrimônio de afetação.
Conclusão
A retenção de valores no distrato imobiliário deve obedecer estritamente aos parâmetros normativos para afastar práticas contratuais abusivas. Conhecer a modalidade do empreendimento, a fundamentação do distrato e as regras de atualização financeira são etapas indispensáveis para garantir que o consumidor rescinda o contrato com justiça e equilíbrio financeiro.
Precisa desfazer um contrato imobiliário?
O distrato tem regras próprias e valores em jogo. Agende uma análise do seu caso e proteja o seu patrimônio com segurança jurídica.
