O inadimplemento das obrigações locatícias é um dos problemas mais recorrentes no mercado imobiliário brasileiro. Quando o locatário deixa de pagar os aluguéis e demais encargos avençados, a ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar surge como a via jurídica adequada para que o proprietário retome a posse direta do imóvel e busque a liquidação dos débitos acumulados.
Compreender as regras processuais, os prazos e as exigências específicas para a concessão da liminar é essencial para evitar o prolongamento indevido de prejuízos financeiros e assegurar a proteção do patrimônio imobiliário.
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O que é a liminar na ação de despejo por falta de pagamento?
A ação de despejo é o instrumento legal previsto na legislação do inquilinato para romper a relação locatícia e determinar a desocupação do bem. Em regra, o trâmite processual até a sentença final pode demandar tempo significativo. No entanto, o legislador estabeleceu a possibilidade de obtenção de uma medida de urgência, denominada liminar, para ordenar a saída do inquilino no início do processo.
Essa ordem inicial de desocupação liminar é voltada para evitar que o proprietário permaneça privado do seu imóvel enquanto o valor da dívida só aumenta, gerando desequilíbrio econômico e prejuízos irreversíveis ao locador.
Requisitos para a concessão do pedido liminar
Para que o juiz defira a desocupação provisória no prazo de 15 dias, sem a oitiva prévia do locatário, a lei estabelece pressupostos rígidos que devem ser cumpridos pelo autor da ação:
- Inexistência de garantia: o contrato de locação deve estar desprovido de garantias como fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária, seja porque nunca existiram, seja porque foram extintas ou exoneradas;
- Prestação de caução judicial: o locador deve prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, mediante depósito em conta vinculada ao juízo;
- Inadimplemento configurado: prova documental clara de que o locatário deixou de cumprir com a obrigação de pagar os aluguéis e encargos no vencimento.
Como funciona o procedimento e a purgação da mora
Ajuizada a ação e deferida a liminar, o locatário será citado para tomar ciência do processo e intimado para desocupar o imóvel no prazo de 15 dias corridos. Contudo, a legislação prevê um mecanismo de proteção ao inquilino que deseja manter o vínculo contratual: a purgação da mora.
Dentro desse mesmo prazo de 15 dias, o locatário pode evitar a desocupação e dar continuidade à locação efetuando o pagamento integral do valor devido. Essa quitação não envolve apenas o aluguel em atraso, mas a totalidade dos débitos exigíveis no momento do depósito.
Composição do valor para purgar a mora
Para que a purgação da mora seja válida e extinga o processo com a manutenção do contrato, o depósito judicial realizado pelo inquilino deve contemplar obrigatoriamente:
- Aluguéis e acessórios: todos os aluguéis e encargos (condomínio, IPTU, taxas) vencidos até a data do pagamento;
- Encargos contratuais: multas e juros de mora expressamente previstos no instrumento locatício;
- Custas e honorários: custas processuais despendidas pelo locador e os honorários advocatícios arbitrados pelo juiz ou pactuados no contrato.
Caso ocorra divergência quanto ao valor exato depositado, o locador poderá impugnar a purgação da mora, exigindo a complementação da quantia no prazo legal sob pena de prosseguimento da ordem de despejo.
Estratégia e cumulação de pedidos: despejo e cobrança
Ao ingressar com a medida judicial, o locador dispõe de duas opções estratégicas: ajuizar a demanda apenas com foco na retomada da posse do bem ou cumular o pedido de rescisão contratual e despejo com a cobrança dos valores em atraso.
A cumulação de pedidos é amplamente adotada pela praticidade e economia processual, permitindo que, no mesmo feito, o juiz determine a saída do imóvel e condene o réu ou eventuais fiadores ao pagamento das somas devidas. Vale destacar que os fiadores, quando integrantes do contrato, podem figurar no polo passivo da cobrança, respondendo solidariamente com o locatário.
Em contratos que contam com fiador ou outra garantia, a concessão da liminar direta sob a regra da caução não é permitida de imediato. Nesses cenários, a jurisprudência analisa a possibilidade de tutela de urgência com base nos requisitos gerais de probabilidade do direito e perigo de dano, como quando o valor da dívida ultrapassa significativamente o montante da caução ou patrimônio do fiador.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a concessão da liminar de despejo?
Quando os requisitos legais estão presentes e a garantia é prestada, a decisão liminar pode ser apreciada em poucos dias pelo juiz, determinando a desocupação em 15 dias.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim. O locatário pode purgar a mora no prazo legal de 15 dias, efetuando o pagamento integral dos aluguéis, encargos, juros, custas e honorários advocatícios.
É obrigatório oferecer caução em dinheiro para conseguir a liminar?
A regra geral exige prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. Contudo, em situações específicas, como quando o valor do débito supera muito o valor da garantia, os tribunais têm admitido a substituição por crédito do próprio aluguel em atraso.
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar representa o caminho mais ágil e seguro para proprietários que enfrentam o inadimplemento e necessitam reaver a posse do bem. O cumprimento rigoroso das formalidades legais, a correta instrução probatória e a escolha adequada da estratégia processual garantem que a tutela de urgência seja efetivada sem imprevistos.
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